这期内容的话小编要讲的东西很少，避免大家走弯路上当受骗。
在房价高到天上去的当下，找房子时总有那么几个小区让你怦然心动，毕竟价格明显低别人一档。比如下面这种 ：
当你心潮澎湃的点进去——
想放弃，却又舍不得，毕竟位置不错，价格还便宜。于是你小心翼翼的问了一下朋友公寓到底能不能买，朋友语重心长的的说：
一时间，公寓成了过街老鼠公寓到底能不能买？这还得从公寓的源头说起壹为什么会有公寓为什么会有公寓这种奇葩产品，都设计成住宅，开发商不是更赚钱吗？这个问题大家应该都知道，房子不是随便盖的在拍地的时候，就已经规定好了土地属性。
市面上绝大部分产品无非是以下三种之一 ：
那么土地属性是由什么因素决定？政府这家最大的城市发展商，决定了城市整体规划，也就意味着一个区域盖多少房子，盖什么房子，什么时候盖好，政府都要起决定作用区域开发的时候，政府自然会预先设计产品配比规划商务区，拍办公用地；商业中心，拍商业用地；居住区，集中联片拍住宅用地 。
在新城遍地的当下，开发新城是时代主流，为了避免出现“睡城”带来的上班潮汐现象，新城不仅需要导入居民，也需要导入产业所以政府在各大新城供给了大量办公用地、商业用地然而新城的建设并非一朝一夕，房子盖好了，产业导入是一个长期过程。
那么问题来了，盖好了办公楼，没有办公人群入住，房子卖给谁？正在开发商苦恼的时候，发现隔壁住宅项目火的一塌糊涂，而且价格还高两倍一不做二不休，我们办公楼也改成住宅算了毕竟谁也没规定在办公室放张床就是犯法的。
我们天天盖房子的，通个上下水打个隔断还不简单么。我们天天卖房子的，做下包装还不简单么 。贰公寓有哪些问题前几天，万科一公寓项目被央视曝光了
反映出来的主要问题是，公寓不能落户、没有学区除了这两点，公寓还有其他问题吗？1、产权年限短这个产权是土地使用年限，建筑物产权是永久的住宅一般都是70年产权，办公立项的商住产权为50年，商业立项的商住产权为40年。
这个产权以拿地时间开始算，所以市内有些住宅项目交房时也仅有40，50年产权根据物权法，建设用地到期要自动续期，不过要补一部分土地出让金对于土地出让金的额度，目前没有统一政策规定目前温州和深圳都出现过土地产权到期的情况，续期20年的土地出让金均控制在房价1%以内。
具体见《城市房地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条：
不过话又说回来，目前中国普通建筑设计使用寿命都是50年：
（《建筑结构可靠性设计统一标准》GB 50068）当然这并不意味着50年之后房子就要拆掉，只是想跟大家说明，40、50年后的事情，太久远太不确定了活在当下吧2、公寓居住体验较差先看一下公寓单层平面图与住宅对比：。
第一张是公寓，第二张是住宅公寓单层户数多，户型偏小，缺少设计感；住宅单层户数少，户型设计合理另外，住宅一般都是封闭式管理，人车分流；公寓一般都是办公楼式设计，开放式社区不过由于刚需住宅越来越少，对公寓需求越来越强烈，市场上出现了很多品质与住宅类似的公寓，这些产品大家可以重点关注一下。
3、公寓不能落户、没有学区这个问题无解如果房子就是买来落户的，买来给孩子上学的，肯定不能买公寓了也正是因为这个，公寓价格比较低吧，毕竟房子附属价值少了我们先看看房价都包含什么：房价=居住体验+交通配套+商业配套+医疗配套+学区配套+社区配套+其他市政配套（公园等）+户籍+安全感+通勤便利度+工作机会。
学区房价格远高于其他社区，就是因为学区配套溢价更高如果是不需要学区不需要落户的购房者，为什么要支付这部分溢价呢？4、公寓水电费高于住宅且一般不通燃气各城市不同，大致民水3块钱/吨，民电4-5毛/度；商水7块/吨，商电1.1-1.2元/度。
这个统计过多次了，四口之家，一年时间公寓水电费比住宅贵3000块钱左右十年才3万块钱，与房价比起来，可以说忽略不计了没有燃气做饭确实麻烦一些，电磁炉炒菜颠勺都颠不了如果必须得天天做饭，不做饭生活都觉得没意思了，还是不要碰公寓了。
公寓的厨房大致就这样子，通常为开放式，确实没有住宅方便：
5、出手时税费高公寓出手时，主要成本是比住宅多一个土地增值税，税率如下： （1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％； （2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40％；
（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％； （4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％这个税费是商业、办公类产品都要交的，大家买商铺的时候也要谨慎一些。
不过现在二手房交易过程中，几乎80%都采用做低甚至做平价格的方式避税……6、公寓首付比例高，利率上浮高这个也是无解的问题，高就是高了通常住宅首套首付30%（上海为35%），公寓为50%利率方面，通常公寓是住宅的110%左右。
如苏州住宅利率在基准利率上浮20%，公寓要上浮30%另一方面，公寓贷款只能贷10年，这样月供压力也会大一些叁公寓的优势话又说回来，公寓有这么多问题，还是有很多购房者青睐，肯定也有自己的优势1、价格便宜没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
房价这么高了，能有一个100万在上海买2房的机会，谁不心动？公寓的价格低，主要是开发商拿地价低。
这是苏州市工业园区的土拍记录可以看到，同地段的商业用地，楼面价只有住宅的20-25%大家都知道，现在房价高就是高在地价所以通常情况下，公寓项目的售价只有住宅的50%以下，而且还能做成4.5米挑高loft产品，得房率140%，开发商照样有利润。
2、不限购不限贷截止到目前，全国还有26个大中城市限购，要么是需要落户，要么是需要社保对于刚毕业的大学生或者学历不高的购房者，门槛还是比较高公寓确实给大家提供了一个在生活的城市立足的机会，虽然房子不大，但是能有一个小家也是蛮温馨的。
而且这部分购房者，可能也不需要学区3、不占资质最近有个朋友遇到问题了之前在重庆投资了一套房子，现在准备在南京买房定居发现是二套了，首付需要80%手里没这么多钱还好老婆之前没有买过房子，要做首套只能是办离婚。
但是老婆死活不同意毕竟之前上海出现过这种情况。为了买房，办理假离婚。房子买好后，男方不想复婚了…目前各城市二套比例如下：
注：（南京苏州比例是名下有贷款情况下）公寓就可以有效的解决这个问题不管买几套公寓，之后再买住宅，都按首套计算不知道以后计算房产税时算不算套数，等政策吧4、公寓位置一般比较好受益于政府的产业支持政策，办公用地一般交通便利，商住一般都处于地铁周边或者交通干道周边。
对于急需购房自住的上班族来讲，买个价格便宜位置又好的商住才能实现效益最大化5、loft产品利用率高许多公寓采用Loft设计虽然受限于层高，居住体验有限，但确实是拓展了空间，利用率比住宅高很多同样是45平的房子，住宅只能做一个开间，loft都可以做一个两房了，这对于预算有限的刚需客群非常具有新引力，毕竟100万能买大城市的两房，现在很难得。
值得一提的是，loft产品现在层高越来越低了之前北京公寓刚开始火的时候，层高普遍在5.5米，甚至更高到2015年，大部分降到了4.5米，2016年限制在了4.2米再后来，不允许高于3.6米了如果选择loft产品，建议买装修过的。
自己装修成本高，而且费时费力开发商为了营销，聘请的设计团队，方案都不错
6、投资回报率高讲到投资收益率，大家都会提到租售比的概念各个专家通过租售比判断国内房价过高，用的都是住宅数据用公寓价格测算，租售比会健康很多以上海为例，同样是400万投入，如果买近郊的住宅，如松江、青浦，租金大概在5000-6000元左右。
如果是入手市区公寓，或者持有多套近郊公寓，租金会在12000元左右，收益率能高两倍会有人说住宅升值空间大其实不然，在政府这么明确的政策导向下，房价已经不会再高速增长了，能跑赢CPI就不错了肆什么情况适合买公寓。
对比了这么多，大家应该心里有答案了存在即合理，有些公寓项目卖的也不错，说明还是有适合的客群那什么情况下可以买公寓？1、大城市被限购的年轻人通常大学刚毕业，我们都选择租房如果父母可以支援一下首付，买套公寓过渡也是一个不错的选择。
主要有三点考虑：第一，现在房租也很高，很多地方房租跟公寓的月供持平与其都交给房东，还不如用来还月供第二，刚毕业一切都不稳定，后面不一定在哪个城市定居，即使是同城市，可能也会在区域上变动较大这样如果买了住宅，后面再换房子就是二套，首付压力比较大。
第三，如果以后不出手，做投资也不错，毕竟租金可以抵消月供，压力不大现在房价不会大幅增长了，长期持有，拿流动收益才是最稳妥的2、买二套给父母但资金不够的购房者很多人不在自己家乡工作，就会面临与父母异地的情况。
工作几年后发现，需要父母住的近一些，一方面养老需要，另一方面也需要父母帮忙带带孩子这种情况当然会有购房者买在远郊，舍弃距离换一套住宅但摆在面前的问题很现实，远郊配套跟不上，通勤时间也过长很多朋友对养老有误区，以为给老人住，买在远郊最好。
价格便宜，环境好，而且小区内住的都是老人，父母不会觉得孤单客户见多了会发现，很多老人不想要这样的生活越老越孤单，老人反而不想住在太安静的地方老人熟悉的是街头村口拉拉家常，走路买买菜而且都是老人居住的小区，经常会有救护车进出，很多人心里会不舒服。
3、预算不高但急需婚房的购房者这种情况也比较多见老婆最近怀孕了，也结婚了，但是没自己的房子买住宅可能只能买一房，家里人口多，根本住不下这个时候折中一下，买一个50-60平的loft产品，装修紧凑一些，做小三房没有问题。
这样既能给孩子一个安稳的地方，父母过来照顾孩子也有地方住生活不容易，尤其是在大城市4、低成本投资前面讲过，市场已经跟前20年不一样了房价一天一变的时代过去了，接下来稳字当头，不会大涨也不会大降这种市场情况下，租金收益就是大家最看中的因素了。
房价不涨了，房租还是要涨的而且还有一些公寓项目会有酒店托管，通常会有6-10%的收益，比普通理财强多了5、自己做工作室的购房者办公属性的公寓，通常可以注册公司如果有自己创业、做工作室的打算，入手一套公寓还是不错的，毕竟租别人的地址注册，每月也会有大几百的支出。
什么时候公司做大了，或者改变人生计划，改一下装修还能做一个落脚的地方6、其他还有其他一些不常见的需求，如陪读、短期在该城市工作、大学生做宿舍等等，也可以考虑一下不适合买公寓的情况就不一一列举了，很明显的要买优质学区房、要落户的，看到公寓就绕过去吧。
今天讲解的相关问题，已经给大家解决完毕，希望朋友们能够举一反三找到属于自己的答案。
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