基于中国房地产经济当下主线趋势，有哪些类型的房产，前途堪忧？

2023年的9月底，龙头民营房企，行业标杆，规模王者的恒大集团老板许家印，被依法采取了强制措施，作为中国房地产狂飙时代最具标志性的人物，许家印落幕也代表了一个时代的终结。

在经过20年的高速发展之后，中国的房地产开始慢慢迎来拐点，房子越来越卖不动，房价持续下跌，恒大、碧桂园等头部房地产企业的债务危机浮上水面，越来越多的烂尾楼无法完工交付……而所有这些乱象的背后，最终都指向了一个本质，那就是中国的房地产已经进入了过剩时代。

按照统计局的数据，截止2020年，我国人均住房面积为41.76平方米，和70年代末相比，足足增长了超过10倍，已经远远告别了短缺时代。

以家庭住房拥有率来看，我国的住房供应更是充裕甚至过剩。

按照央行的数据，我国城镇居民家庭户均拥有住房1.5套，在美国、日本等发达国家，户均拥有住房套数大概为1.1左右。

随着房地产市场进入前所未有的震荡期，国家也在今年罕见的明确提出一个确认判断：

“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。

这意味着，我国房地产市场已经掀开了新的一页，进入一个不同以往的全新时代。

过去20多年，中国房地产市场高速发展，不仅改变了中国经济，也改变了很多普通人的命运。而随着中国房地产进入一个全新的时代，无论对于中国经济，还是普通个人，都将带来深远影响。

但是，影响最直接，也是关联性最强的，还是对组成房地产经济系统的很多房产，对应的未来的价值走向。

环境，阶段，预期都变了，有些东西，也会跟着变的。

这篇文章，就将基于对当下中国房地产经济和楼市的趋势主线梳理和认知，对几类后续价值走向前途堪忧的房产，结合现实，从敬畏规律，尊重逻辑的角度出发，进行一次有依有据，有深度，有专业的专题讨论和研究分析。

没有任何唱衰看空的意思，仅仅从理性客观的角度，对当下中国楼市中一些价值风险，进行深入挖掘，分析思考。

1中国接下来的楼市和房价，趋势主线走向，该如何认知和判断？

2023年，中国的房地产经济和楼市的走向，已经成为了明牌：

房地产走势已经相对清晰，即供需关系发生重大变化，从高速城镇化结合政策调控下的供不应求，到现在的新房和二手房供给库存过剩，市场需求萎缩，各地结合起来密集推出几百条政策来刺激楼市，然而市场反响平平。

最有意思的是，内地的很多房地产政策都是学习香港模式，然而却又做了特色的“改良”，比如监管资金的使用，各个环节的贪婪导致庞氏的风险疾速膨胀，最后所有压力都给到了购房者身上，比如最近的另一个热点，某地的13年出售的预售房，到现在还在烂尾状态，解决办法是购房者再按照每平米1300块钱补交，纵观全球可谓是独树一帜。

原有的玩法，已经风险频发，难以为继了。

另外一个方面，是“14号文”关于住房体系的新表述引发热议，「中国将推动新一轮“房改”」的新闻冲上热搜。

文件不是新文件，是8月底就出了，9月初已经由中央正式印发。

内容也不是新内容，整体的思路和方向，其实和今年多次高层会议的说法，是一以贯之的。

主要目标就是两点，一是要加大保障性住房建设和供给。二是要推动建立房地产业转型发展新模式。

这两点，从去年开始，其实就一直是行业的主线。今年几乎所有的政策，也都是围绕这两个方向在出，并不是新提法。

那这份文件有什么特别的点，让大家如此高度关注呢？

主要是两个“明确”——

一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。

二是首次明确提出「让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求」。

两者结合起来，可以说是正式明确了新的住房制度，也就是——「住房双轨制」。

一条轨，是保障房体系。由政府主导，满足社会保障和基本福利。

属于民生的部分，价格和销售渠道都有管制。

一条轨，是商品房体系。由市场决定，主要满足改善需求。

属于纯粹的商品，只要符合市场规律，供应和价格都可以放开。

最重要的是，这次的文件在「保障房体系」和「商品房体系」之间，划出了一条清晰的界限。两者之间泾渭分明，彼此独立，不能互相流通。

这也是为什么有人会把这次的文件，看成是「新房改」的原因。

这是从国家层面，明确的给中国未来房地产经济和楼市，做好了规划，指明了方向。

时代往前脚步不停，很多东西的变化，并不会以个别群体的需要和意志而发生改变。

中国房地产进入过剩时代，不仅仅是越来越多人的共识，也是一个无法否认的现实。

2第一类“前途堪忧”的房产：预期变化趋势背景下的学区房

2023年，或许将成为中国绝大多数城市，特别是一线以下的所有城市，学区房最后的高光时刻了。

是不是有点危言耸听的感觉？别急，且听我细细为大家从三个维度进行一个狡辩，不是，是解释好不好？

2023年，在全国出现了一个值得重视的趋势现象，那就是全国范围内，小学不够上的情况。

别说一线了，就是很多省会级别城市的小学，纷纷出现了学位预警。

今天家里有小孩上小学的应该深有感触。

造成这种生源拥堵的原因其实并不复杂，那就是2016年的二胎放开，出现了过去十年，难得的一波人口出生高峰，从16年开始，连续两年出生人口都保持在1700万以上，但是到了18年，就结束了，然后接下来的几年，疫情，叠加经济因素，中国出现了心声人口断崖式下跌的情况，16年的这一波脉冲式新生人口增长，也到了上学的年纪，就这么简单。

按照当下中国的社会环境和经济现实来看，新生人口逆转，或者出现爆发，短期内，是没有多少想象力和确定性的。

中国当下的中小学系统，是按照满足每年全国1600万的出生儿童教育需求进行规划安排的。

很明显，教育系统过剩，而这一波脉冲式新生儿童浪潮需求满足以后，未来几年将是一个什么趋势，大家可以感受一下吗？

会有越来越多的学校，会遭遇招不到学生的窘境。其实2023年很多幼儿园，妇产科，已经提前体验上了这个窘境。

这是趋势面上的一个必然，没有什么好争执的，任何市场，供不应求，价格暴涨正常，但是从来没有听说过供过于求，还能买的上价的。

这对很多附加学区属性的房子来说，就i是必然的价值冲击。这还只是其一。

对于很多学区房来说，其实真正的流通价值，是入学资格，而不是房子本身的居住价值，这一点其实是和国家新房改没有明说的租售同权，保障房和商品房享受同等社会配套资源的潜台词，是作对的，怎么办？

政策一定会想办法，打断学位和学区房之间的关联关系。

这是其二。

学区房的价值风险，最为关键的，还有一个预期因素。

那就是当下越来越多的家庭和父母，不再相信教育投资能有一个符合预期的回报了。

好好读书，就能保证一代人通过教育就能够实现阶层跨越，改变人生和财富状态了。

2015年以前，接受过高等教育的人，还能有一个不错的经济和奋斗环境，70-90后这几代人，很多也是通过教育改变了自己和家庭的命运，但是00后，985，211毕业出来，甚至读硕读博，所面对的就业环境，创业环境已经天翻地覆了。

家庭大量的教育资源投入，换来的孩子拿着高级文凭送外卖？

而且，这样的经济现实短期内并不容易实现扭转和改变，进而，会影响很多人，对于教育投资的心态和决心。

信心和预期不够了，价格就撑不住了。

接下来，会有很多的学区房，体验到价值挤泡沫的痛苦。

3第二类“前途堪忧”的房产：新一轮房改之后的老破小

老破小，可能是新一轮房改背景和趋势之下，最为尴尬的一个房产类型了。

按照国家的规划，普通人都住保障房，便宜又实用，足够满足绝大多数家庭对于居住的刚性需求。

想住大房子，好房子，那么就自己努力赚钱发展，自己按照购买力能力去买市场定价的商品房，这样不管商品房价格如何，都不会对基数庞大的普通人群体造成影响和干扰。

不说什么双轨制，从本质上来说，国家的意思很明显，那就是在稳定居住这个事情上，要对中国的房产，进行一轮公共事业化的全面改革调整。

类似很多城市配套设施，比如公交车一样，降低居民通勤成本，有钱自己买车养车，一个意思。

那么一个关键的供需变化带来的问题就来了：如果大部分人都去住便宜又实惠的保障房，那么当下在城市中存量巨大，没有居住体验和性价比的老破小，老破大，谁来买？

这个事情，从当下来看，其实有的城市已经开始尝试政府引导的“以旧换新”，但是这是行政干预的市场，和真正的市场经济环境中的价格，已经不是一回事了。

其实从趋势面上来看，未来很多的老破小老破大，想要回到曾经供需挤压的高光时刻，已经是注定没有想象力和可能的事情了。

4第三类“前途堪忧”的房产：价格已经被提前透支的远大新

远大新，是过去几年楼市新房市场主流的产品，三个特征：和城市中心繁华区有通勤距离，户型大，社区大，房子新。

远大新的位置较为偏僻,距离市中心比较远,样会增加不少出行上的时间成本,平时买东西,看病等等也不太方便。

但是这些都不是远大新这类房子的核心风险。

远大新最大的价值风险，是提前的透支的房价，未来很难有什么产业，城区的发展，能够带来支撑，特别是所谓的规划地铁，园区，新城概念的远大新，对于很多已经入手的朋友来说，买到的价格，可能是未来很长时间里面的绝对高点和天花板了。

地方政府规划远大新地块的价值逻辑，从成本角度来看，是卖地收入用作未来配套和招商的。

比较典型的，是昆明巫家坝地块，当然这样的案例全国基本很多城市都有。

前期一定是卖概念，卖规划，如果按照以往的土地财政模式，后续配套，产业，经济项目跟上，那么就是对远大新商品房项目价值进行的一个闭环和支持。

但是2023年以后，这个闭环可能就无法完成了。

而且，还有一个风险因素，那就是当下中国绝大多数城市的烂尾风险和相关问题，都集中在这个类型的房产项目当中。

远大新，是典型的经济上行阶段，过度通过债务和价格透支未来价值的风险商品类型。

写在最后：
普通个体，该如何看准趋势，结合自身实际情况，指导行动？

时代洪流，滚滚向前。从全球发达国家来看，没有一个国家是靠房地产成为真正的发达国家，更多的还是依靠科技创新。

一个大国如果不能靠科技创新，而是长期依靠钢筋水泥的模式，不可能成为真正全球领先的大国。

属于中国房地产为国家经济驱动发力的黄金时代，已经正式结束了，相信这个观点应该没有多少人会反驳，包括曾经很多在房产升值过程中吃到红利的群体，也是一样。

当下依然嘴硬，甚至态度坚决还认为炒房有机会的，反而是真的没有吃到时代红利，没有享受到增量阶段躺赚快乐的群体。

除了嘴硬，就剩下幻想了，或者揣着恶意，还想着忽悠更多人。

有些东西，说太白也没意思。

文章最后，回到个体和家庭的角度，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当从真正的地产人角度，进行一个抛砖引玉，供各位有耐心看本文的各位读者朋友们，进行一个讨论和参考就好：

1，任何规则环境发生质变以前，都会提供一个最后的流动性机遇阶段，对于中国楼市来说，改善换房，投资变现，投机脱手，最好的时机，或许就是当下。

2，过去炒房，简单粗暴，这种轻松钱，躺着就能赚的模式，以后不要有太多奢望能让普通个体和资金遇到。

3，未来房产投资的生意依然会存在，但是逻辑将侧重于运营，管理，以及通过装修，升级配合居住体验和地段价值的综合升值溢价，来实现投资回报。

4，对于中国普通民众而言，当房子不再成为保值增值的利器之后，钱往何处去就成为一个巨大的挑战。这个变化，恐怕比未来房子还不能保值增值的可能性讨论，更为有意义和价值。

时代在变化，如果不想被淘汰和被动成为时代更迭的成本，那么，有些观念的升级，有些行动的调整，时不我待。窗口期，机遇阶段，不会等人。

以上，就是在周末时间，基于对中国房地产和楼市主线趋势的一个判断，对中国楼市中几类价值未来走向存在不利趋势的房产，进行的相关逻辑分析和深入讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。